家を新築するときやリフォーム、建て替えなどにかかわってくる建築基準法。細かなルールがたくさんあって複雑だけど、希望通りの家が建てられるのか、リフォームができるのかを早めに知るためにも、基本的なポイントを押さえておこう。

建築基準法ってどんな法律？

建物を建てるときに守るべき基本ルール

日本で暮らす私たちの生命・健康・財産が守られ、安全に快適に暮らせるよう、建物や土地に対してルールを定めたのが建築基準法。建物を設計したり建築したりする際には、都市計画法や消防法などさまざまな法律がかかわってくるが、建築基準法は、このような法律と関連しながら最低限守るべきルールを明確にしたものだ。

建築基準法の対象になるのは、建築物、建築物の敷地、設備、構造、用途。その土地にどんな用途や規模の建物が建てられるのか、建てられる家の床面積や建築面積の上限は何m²かといった、多岐にわたるルールが定められている。着工前に建築確認申請をして行われる建築確認や、着工後の中間検査、完了検査なども建築基準法で定められている。

なお、建築基準法を施行するためのさらに細かなルール（細則や法の委任に基づく事項など）を定めた建築基準法施行令がある。例えば、住宅に地下室を設ける場合、建築基準法では「壁及び床の防湿の措置その他の事項について衛生上必要な『政令で定める技術的基準』に適合するものとしなければならない」（第29条）と規定されている。この中の『政令で定める技術的基準』について、建築基準法施行令で「室内の湿度を調節する設備が設けられていること（第22条の2の第1項ハ）」などと、さらに詳しく規定しているのだ。

家を建てるとき、建築基準法はどうかかわってくるの？

自分の土地だから自由に建てられるというわけではない

自分が所有している土地だからといって、どんな使い方をしても、どんな建物を建ててもOKというわけではない。建築基準法によってさまざまな制約があるからだ。

では、どんなルールがあるのかを、ほんの一部だが紹介しよう。

• 用途地域

ひとつの地域に住宅や工場、倉庫、劇場、ホテルなど用途が違う建物が混在するのを防ぎ、調和のとれた環境になるよう市街化区域では用途地域が定められている。用途地域は大きく分けると住居系、商業系、工業系の3つ。これをさらに13種類（無指定区域を含めると14種類）に分けて、それぞれに建てられる建物の用途が決められている。

住居系は人が住むことを目的とした用途地域で、第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、田園住居地域の8種類が含まれている。

• 敷地の接道義務

家などの建築物を建てる場合、敷地が2m以上道路に接している必要があり、これが接道義務と呼ばれているもの。自動車専用道路などは接道対象の道路に該当しない、敷地の周辺に公園や広場がある場合は、接道要件を満たしていなくても建築が認められる場合があるなど、さまざまな規定がある。土地を買って家を建てる場合、接道義務を満たしていて家が建てられるのかを不動産仲介会社に確認しておこう。

• 家の規模に影響する容積率、建蔽率（建ぺい率）、高さ制限

同じ広さの土地でも建てられる建物の大きさは、容積率、建蔽率（建ぺい率）によって違う。また、敷地の条件によって高さが制限されることもある。

・容積率
敷地面積に対する建築物の延べ床面積の割合。例えば、容積率80％の敷地で、敷地面積が100m²なら、建てられる住宅の床面積は各階を合計して80m²が上限ということだ。容積率は用途地域ごとに制限があるほか、敷地に面した道路の幅などによっても上限が違ってくる。また、エレベーター昇降機の床面積は容積率を出す際の床面積に含まないなど、容積率が緩和される例もある。

・建蔽率（建ぺい率）
敷地面積に対する建築物の建築面積の割合のことで、用途地域や建築物の構造によって違ってくる。また、角地にある敷地で特定行政庁が指定するものや、防火地域内にある耐火建築物は建蔽率（建ぺい率）が10％増えるなどの緩和がある。

・高さ制限
建築物の高さにも制限がある。高さの上限を規定するのは、絶対高さ制限、道路・隣地・北側斜線制限、日影規制など。用途地域によって適用範囲が決まる。例えば、絶対高さ制限の場合、第1・2種低層住居専用地域または田園住居地域内では建築物の高さは10mまたは12mが上限になる。

なお、建築時には問題がなくても、その後の法改正で、容積率や建蔽率（建ぺい率）がオーバーしている建物がある、これは既存不適格建築物といわれ、建て替える場合には現在の容積率や建蔽率（建ぺい率）が適用になるため、現在の家よりも狭い家になる。

• 居室など家屋内の決まり

居間や寝室、書斎など、住宅の居室にも建築基準法の定義がある。例えば、居室の天井は平均の高さで2.1m以上必要。また、採光や換気、排煙などの機能が必要なため、各居室に窓を設けなければならない。

また、万一の際の避難経路にもなる廊下や階段にもルールがある。廊下幅も階段も建物の用途や面積に応じて制限がある。住宅の場合、廊下幅は両側に居室があれば1.6m以上、片側だけ居室の場合は1.2m以上が必要。階段は、幅が75cm以上（※）のほか、踊り場の位置や足を置く踏み面の奥行き、蹴上げの高さにも細かなルールがある。※居室の床面積等によって違ってくる。

• 防火地域や準防火地域

建物が密集する市街地で火災が発生したとき、できるだけ延焼しないように都市計画法で定められているのが防火地域と準防火地域。これらの地域に建物を建てる場合、建築基準法によって建物の構造や材料など必要な耐火性能が定められている。

建築基準法の改正って、家づくりにどう関係するの？

時代とともに変わり、2018年にも一部が改正

建築基準法が制定されたのは1950年。今から70年近くも前だ。その後、時代の変化や、建築技術の進化などに伴い、たびたび改正されてきた。

2018年6月には「建築基準法の一部を改正する法律」の概要が公布され、公布から1年以内に施行予定だ。改正内容には、次のような一戸建てを建てる際にかかわる内容も含まれている。

• 準防火地域の耐火建築物、準耐火建築物も建蔽率（建ぺい率）が10％緩和

これまで、防火地域内の耐火建築物は建蔽率（建ぺい率）を10％緩和する措置がとられていた。つまり、家を建てるときに、延焼防止機能のより高い家にすることで広めの家を建てられるということだ。改正後は、現行に加えて、準防火地域の耐火建築物、準耐火建築物も建蔽率（建ぺい率）が10％緩和される。

• 耐火構造にしなくてはいけない木造建築物の対象が見直し

これまでは、高さ13m、軒高9mを超える木造建築物は耐火構造等にしなくてはならなかった。しかし、改正後は、高さ16m超、4階建て以上の木造建築物が対象に。これまで、耐火構造にしなくてもいい建築物の範囲が広がることになる。

• 防火地域・準防火地域内で木材利用の基準が見直し

建築基準法では火災の拡大を防ぐため、防火地域・準防火地域内では壁や天井等室内の内装を燃えにくい材料を使うことが義務づけられている。今回の改正では、内部の壁や柱でさらなる木材の利用ができるように基準が見直される。住宅を建てる際やリフォームの際の内装デザインの選択肢が増えることになる。

そのほかにも住宅にかかわる法律はあるの？

2020年には改正省エネ基準が義務化

住宅を建てるときにかかわる法律には建築基準法以外にもある。例えば「建築物省エネ法（建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律）」。

建築物省エネ法に基づく省エネ基準は1980年に設けられてから徐々に強化されてきた。全面的な見直しが行われた1999年の改正は「次世代省エネルギー基準」と呼ばれている。さらに、2013年には「改正省エネルギー基準（平成25年基準）」が導入。建物と冷暖房設備や換気設備等の設備機器を一体化して建物全体の一次エネルギー消費量を評価するものだ。これまでは、努力義務規定で強制力はなかった改正省エネ基準だが、2020年からは全ての新築住宅に対して義務化。省エネ効果の高い良質な住宅が増えていくことになる。

建築基準法の基本や今後の改正ポイントを紹介したが、建築基準法にはまだまだ細かなルールがたくさんあり、家づくりやリフォームに大きく影響する。すべてを理解するのは難しい。分からないことや不安なことが出てきたら、迷わず建築会社や施工会社に尋ねてみよう。